2021年的时候，我看到一篇报道，一个新西兰的小哥短短2年的时候购买了上千万的房产，那个时候新西兰房市一片热闹，所有人都认为疫情这么严重房价还在涨，疫情结束后房价必然继续上涨。然而现实总是不按大家的想法来，同疫情一起结束的，还有低利率的狂欢和狂飙的房价。那篇文章给我印象最深的就是“只还利息房贷”，作者再三强调不要还本金。
什么是只还利息房贷
只还利息贷款就是在一定的期限内(一般为5年)仅定期偿还利息，到期后再还本付息的房贷方案。可以在固定期限内降低最低还款额度，减轻还贷压力。
只还利息贷款的优点
- 减轻每期的还款压力，只还利息贷款比普通的等额本息每期还款额少30%左右；
- 还款条款灵活，没有提前还款违约金；
- 对于投资者而言，有利于提高资金利用率，可以少量资金快速扩大杠杆；
- 对新建房（2020 年 3 月 27 日或之后领取建筑合格证书）买家而言，可以最大化抵扣税款金额；
- 对于投资房购房者而言，可以集中资金尽快偿还自住房贷款；
只还利息贷款的缺点
- 总还款成本比普通按揭贷款高很多：浮动利率高于固定期限利率，遇到加息周期，利率会在短时间内提高很多；
- 遇到房价下跌时，极易成为负资产，且需要补充抵押物或被迫卖房；
- 贷款期限结束后仍需偿还本金或再次抵押；
- 银行不鼓励只还利息贷款，且没有公开的利率，需要逐一沟通利率报价；
- 无法享受普通按揭贷款的现金返还优惠；
何时选择只还利息贷款
- 官方利率处于高位时：利率大幅上升风险减小，房贷测试利率较高，此时选择只还利息有利于获得贷款，后期利率降低，改为等额本息后也不会大幅增加还贷支出。
- 投资性房产：租金可以基本覆盖利息支出，即使房价下跌，依然有足够的抵押物补充抵押。
- 对于租售比超高的房产，可以选择只还利息贷款，相当于花更少的租金向银行租房子住，但是这个方案有一个风险就是房价下跌。
只还利息到期后如何处理
目前新西兰银行一般的只还利息期限为5年，借款人在到期后一般有处理三种方案：
- 贷款续期：再次向同原银行申请5年期的只还利息，如果原银行不批的话，可以考虑换银行，这个时候最好找个有经验的贷款中介，中介相对熟悉银行政策。
- 贷款转换：转换为还本付息的房贷，还款金额一般会比之前高30%，需要提前确认家庭的收支情况。
- 卖房还贷：如果房屋市场价格的话，投资房也可以考虑卖房还贷，获利了结。
综上，只还利息贷款确实可以在短期内降低还贷金额，但是风险依然不容小觑，购房者在选择贷款方案的时候依然要仔细考虑自身的情况以规避风险。